Impozit Chirii 2026
Ghid complet impozit pe chirii 2026. Cota 10% pe venitul net (efectiv 8% din chirie). Calculator, înregistrare ANAF, CASS și exemple practice.
Impozitul pe chirii este 10% aplicat la venitul net. Venitul net se calculează cu deducere forfetară de 20%, deci efectiv plătești 8% din chiria brută. Dacă chiriașul este o firmă, aceasta reține și plătește impozitul pentru tine.
Exemplu rapid: chirie 2.500 lei/lună → impozit anual 2.400 lei (~200 lei/lună).
Calculator Impozit Chirie 2026
Cum se calculează impozitul pe chirii
Calculul impozitului pe veniturile din chirii se face în 3 pași simpli:
-
Pasul 1: Determini venitul brut anual
Venitul brut = chiria din contract × 12 luni (indiferent când încasezi efectiv banii) -
Pasul 2: Calculezi venitul net
Venitul net = Venitul brut − 20% (deducere forfetară pentru cheltuieli)
Adică: Venitul net = 80% din venitul brut -
Pasul 3: Aplici cota de impozit
Impozit = 10% × Venitul net
Echivalent: 10% × 80% = 8% din venitul brut
Impozit = Chirie lunară × 12 × 8%
Exemplu detaliat de calcul
Pentru o chirie de 2.500 lei/lună:
- Venit brut anual: 2.500 × 12 = 30.000 lei
- Deducere forfetară (20%): 30.000 × 20% = 6.000 lei
- Venit net: 30.000 − 6.000 = 24.000 lei
- Impozit (10%): 24.000 × 10% = 2.400 lei/an
Verificare rapidă: 30.000 × 8% = 2.400 lei ✓
Chirie în euro - ce curs se folosește
Dacă chiria este în valută (sau echivalent lei al unei valute), venitul brut anual se calculează folosind cursul mediu anual BNR din anul de realizare a venitului.
Exemplu chirie în euro:
Chirie: 500 EUR/lună, curs mediu anual BNR: 5,0415 lei/EUR
Venit brut = 500 × 12 × 5,04 = 30.249 lei
Impozit = 30.249 × 8% = 2.420 lei
Excepție: Dacă chiriașul este persoană juridică (firmă), se folosește cursul BNR din ziua precedentă plății.
Cine declară și plătește impozitul
Obligațiile diferă în funcție de cine este chiriașul:
| Chiriaș | Cine calculează și plătește | Termen |
|---|---|---|
| Persoană fizică | Proprietarul (prin Declarația unică) | 25 mai anul următor |
| Firmă/PJ | Firma reține la sursă și plătește | 25 a lunii următoare |
Important pentru proprietari:
Dacă închiriezi unei firme, nu mai depui Declarația unică pentru acest venit - firma a reținut deja impozitul final. Poți solicita firmei un document care atestă impozitul reținut.
Înregistrarea contractului la ANAF
Contractul de închiriere trebuie înregistrat la ANAF în maximum 30 de zile de la încheiere.
Obligații de înregistrare
- La încheiere: max 30 zile de la semnarea contractului
- La modificare: max 30 zile de la orice modificare (prelungire, schimbare chirie)
- La încetare: se comunică încetarea contractului
Coproprietari
Dacă imobilul este deținut în comun (coproprietate), se desemnează un singur coproprietar care îndeplinește obligația de înregistrare, menționat în contract.
Excepții de la înregistrare:
Nu se înregistrează contractele de arendă și cele pentru închiriere pe termen scurt (sub 30 zile) a camerelor în scop turistic.
CASS (contribuția de sănătate) la chirii
Pe lângă impozit, poți datora și CASS (10%) dacă veniturile tale din chirii (cumulate cu alte venituri similare) ating anumite praguri.
| Venit anual | Baza CASS | CASS datorat (10%) |
|---|---|---|
| Sub 24.300 lei | - | 0 lei (nu datorezi) |
| 24.300 - 48.599 lei | 6 salarii minime | 2.430 lei |
| 48.600 - 97.199 lei | 12 salarii minime | 4.860 lei |
| Peste 97.200 lei | 24 salarii minime | 9.720 lei |
Pragul de 24.300 lei/an = 6 × 4.050 lei (6 salarii minime).
CASS se plătește și de salariați:
CASS din salariu acoperă doar venitul salarial. Dacă venitul net din chirii depășește 24.300 lei/an (6 salarii minime), datorezi CASS suplimentar, indiferent că ești salariat. Se declară prin Declarația Unică.
Închiriere pe termen scurt (turism)
Pentru închirierea în scop turistic a camerelor (max 7 camere), regulile sunt ușor diferite:
- Deducere forfetară: 30% (nu 20%)
- Impozit efectiv: 7% din venit brut (10% × 70%)
- Nu se înregistrează contractul la ANAF
- Obligatoriu: fișa de ocupare a capacității de cazare
Atenție - peste 7 camere:
Dacă închiriezi mai mult de 7 camere pe termen scurt, veniturile devin venituri din activități independente și se impozitează diferit.
Întrebări frecvente
Cât este impozitul pe chirie, efectiv?
8% din chiria brută. Tehnic, cota de impozit este 10% aplicată la venitul net (care e 80% din brut, după deducerea forfetară de 20%). Rezultat: 10% × 80% = 8%.
Utilitățile plătite de chiriaș se adaugă la venitul brut?
Depinde. Dacă utilitățile sunt legal sau contractual în sarcina proprietarului, dar le plătește chiriașul, atunci da - se adaugă la venitul brut. Dacă sunt explicit în sarcina chiriașului, nu.
Garanția (depozitul) se taxează?
Nu în mod normal. Garanția nu este venit. Dar dacă garanția este utilizată pentru plata chiriei (ex: ultima lună), atunci devine venit impozabil și trebuie declarată.
Când trebuie să plătesc impozitul pe chirii?
Dacă chiriașul e persoană fizică: până la 25 mai anul următor, prin Declarația unică. Dacă chiriașul e firmă: firma reține și plătește lunar, tu nu mai ai obligații suplimentare.
Mai există regula cu „peste 5 contracte = activitate independentă"?
Nu. Acea regulă (Art. 83 alin. 2 vechi) a fost abrogată. Începând cu 2024, numărul de contracte nu mai contează - poți avea oricâte închirieri și rămâi la regimul de venituri din cedarea folosinței bunurilor.
Ce se întâmplă dacă nu înregistrez contractul la ANAF?
Riscuri: amendă contravențională și posibilă estimare a venitului de către ANAF pe baza datelor disponibile (ex: consum utilități). Termenul de înregistrare este de 30 de zile de la încheierea contractului.
Trebuie să plătesc CASS dacă am deja asigurare de la serviciu?
Da. CASS din salariu acoperă doar venitul salarial. Dacă venitul net anual din chirii depășește 24.300 lei (6 salarii minime), datorezi CASS suplimentar prin Declarația Unică, chiar dacă ești salariat.
Cadru legal
Impozitarea veniturilor din chirii este reglementată de Codul Fiscal (Legea 227/2015):
- Art. 83 - Definirea veniturilor din cedarea folosinței bunurilor
- Art. 84 - Stabilirea venitului net anual (deducere 20%)
- Art. 84¹ - Reguli când chiriașul e persoană juridică (reținere la sursă)
- Art. 85 - Închiriere pe termen scurt (turism)
- Art. 170 - Contribuția de asigurări sociale de sănătate (CASS)
Vezi Codul Fiscal complet pe site-ul ANAF →
Descarcă Declarația unică (formularul 212) de pe ANAF →
Dacă decizi să vinzi proprietatea, consultă ghidul nostru despre impozitul pe vânzarea imobilelor pentru a afla ce taxe se aplică la tranzacție.